METODOLOGÍA del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para determinar y emitir los Tabuladores sobre los valores promedio de la tierra y de renta anual para los sectores hidrocarburos y eléctrico.
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Hacienda.- Secretaría de Hacienda y Crédito Público.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
DR. PABLO ISRAEL ESCALONA ALMERAYA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 1, 2, fracción I, 17, 26, fracción VI y 31, fracciones XXIX y XXX de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal; 93 de la Ley del Sector Eléctrico; 135 de la Ley del Sector Hidrocarburos; 4, apartado G, fracción V, 48 y 49 del Reglamento Interior de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público; 1, 3, fracciones IV y V y 6, fracción V, del Reglamento Interior del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales; y Normas Primera, fracción II y Sexta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y,
CONSIDERANDO
Que conforme al Reglamento Interior del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), este Instituto es un órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, encargado de ejercer las atribuciones que la Ley General de Bienes Nacionales le confiere a dicha Secretaría, así como aquéllas que expresamente le atribuyan otros ordenamientos jurídicos.
Que el 18 de marzo de 2025, se publicó en el Diario Oficial de la Federación la Ley del Sector Hidrocarburos (LSH) y la Ley del Sector Eléctrico (LSE), las cuales tienen por objeto regular las actividades de Exploración y Extracción de Hidrocarburos, así como la planeación y el control del Sistema Eléctrico Nacional, el Servicio Público de Transmisión y Distribución de Energía Eléctrica.
Que ambos ordenamientos jurídicos establecen que el INDAABIN debe elaborar y mantener actualizados los Tabuladores sobre los Valores Promedio de la Tierra, para el uso, goce, ocupación, servidumbre y adquisición de los terrenos, bienes o derechos, necesarios para el desarrollo de las actividades a que se refiere la LSH y la LSE, los cuales servirán como base para las negociaciones que realicen los titulares de los terrenos, bienes o derechos con las personas que acrediten el derecho para el desarrollo de los proyectos correspondientes.
Que el Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (Normas) prevé que será este órgano administrativo desconcentrado quien emitirá las Metodologías que considere necesarias y adecuadas para la elaboración del Dictamen del Servicio Valuatorio, considerando, entre otras, la Metodología para emitir y determinar los Tabuladores sobre los Valores Promedio de la Tierra.
Que con el objeto de cumplir con lo dispuesto en la Ley del Sector Hidrocarburos y la Ley del Sector Eléctrico, así como brindar certeza jurídica a la determinación y emisión de los Tabuladores sobre Valores Promedio de la Tierra, se tiene a bien expedir la siguiente:
METODOLOGÍA DEL INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES PARA
DETERMINAR Y EMITIR LOS TABULADORES SOBRE LOS VALORES PROMEDIO DE LA TIERRA Y DE RENTA
ANUAL PARA LOS SECTORES HIDROCARBUROS Y ELÉCTRICO.
1.- INTRODUCCIÓN
De conformidad con la visión, misión y objetivos del INDAABIN, la presente Metodología se sustenta en los principios de ética profesional, competencia técnica, independencia, objetividad, escepticismo profesional y apego al marco normativo aplicable, así como en un sistema integral de control de calidad adoptado por este Instituto en congruencia con las mejores prácticas valuatorias, a fin de garantizar la observancia de las Normas Internacionales de Valuación (IVS).
Asimismo, con la emisión de esta Metodología se pretende homologar la práctica valuatoria, garantizar la consistencia, objetividad y transparencia de los resultados y proporcionar elementos técnicos confiables que unifiquen la aplicación de conceptos, criterios, técnicas y procedimientos valuatorios para fortalecer el ejercicio profesional de la valuación.
En ese sentido, la Metodología se estructura de nueve apartados, entre los cuales se destaca la Guía Técnica en la que establecen las directrices generales, criterios, procedimientos, enfoques y métodos valuatorios para la estimación y determinación de los Tabuladores de Valor Promedio de la Tierra, así como del Valor Promedio de Renta Anual, de los bienes objeto de avalúo.
En la citada Guía Técnica se desarrolla el procedimiento valuatorio en ocho etapas, mismas que deberán ser observadas de manera obligatoria por el Perito Valuador de Bienes Nacionales (PVBN) como lineamientos técnicos para la elaboración de los dictámenes valuatorios que contengan el Tabulador de Valor Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual.
Esta Metodología es una herramienta de trabajo obligatoria para los Valuadores de Bienes Nacionales y establece los lineamientos a seguir para la realización de servicios valuatorios regulados por el INDAABIN.
La aplicación de esta Metodología permitirá la emisión de Tabuladores sobre Valores Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual, con calidad técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia.
2.- OBJETO DE LA METODOLOGÍA
Establecer los criterios, enfoques y procedimientos técnicos que deberán observarse para elaborar, actualizar y, en su caso, emitir y determinar los Tabuladores de Valor Promedio de la Tierra, para el uso, goce, ocupación, servidumbre y adquisición de terrenos o de los derechos asociados a los mismos, atendiendo a sus características, así como a las distintas clasificaciones dentro de una región delimitada, en términos de la normatividad aplicable.
En ese sentido, la determinación de los citados Tabuladores tiene como finalidad establecer valores de referencia iniciales para los procesos de negociación relativos a los actos jurídicos precisados en la LSH y la LSE, por lo que tales valores deberán obtenerse mediante la prestación del Servicio Valuatorio regulado por el INDAABIN, de conformidad con los ordenamientos jurídicos aplicables.
Asimismo, la Metodología también tiene como objetivo determinar el Valor Promedio de Renta Anual, mismo que deriva de los Valores Promedio de la Tierra correspondientes a cada clasificación, valor que constituirá la base económica para la cuantificación de las contraprestaciones por indemnizaciones que procedan por la afectación a derechos reales, con motivo del uso, goce, ocupación o la constitución de servidumbres.
El objetivo de la Metodología es que el PVBN actúe de forma profesional, ética e imparcial, y que cada una de las valuaciones que se realicen cumplan con los más altos estándares de calidad y transparencia, unifique la utilización de conceptos, técnicas y procedimientos valuatorios congruentes con las IVS, así como consolidar el ejercicio profesional de la valuación.
El PVBN en todo momento deberá cumplir con lo estipulado en las Normas, así como el Código de Ética y la presente Metodología, asimismo, deberá considerar las definiciones mencionadas en el Glosario de Términos en Materia Valuatoria del INDAABIN, así como toda la legislación aplicable al bien del que se trate.
3.- ÁMBITO DE APLICACIÓN
Su ámbito de aplicación es obligatorio para el INDAABIN, a través de los Peritos integrantes del Padrón Nacional de Peritos Valuadores del INDAABIN, en los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales que soliciten las Empresas Públicas del Estado o las personas interesadas (permisionarios, asignatarios o contratistas) de acuerdo con lo establecido en la LSH, la LSE y las demás disposiciones aplicables.
4.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGÍA.
4.1. Definiciones:
Adicionalmente a las definiciones contenidas en la LSH, la LSE, las Normas y el Glosario de Términos en Materia Valuatoria del INDAABIN, se entenderá por:
I. Terreno de Agostadero.
Superficie de tierra con vocación predominantemente no agrícola, destinada a la ganadería extensiva. Se encuentra conformada por vegetación natural o inducida -compuesta por zacates, pastos, gramíneas, hierbas, arbustos y, en algunos casos, árboles- cuya función principal es proveer forraje para la alimentación del ganado en pastoreo directo, para corte o en forma mixta. La calidad y valor de este terreno dependen directamente del tipo de vegetación predominante y de su valor forrajero.
El potencial productivo del agostadero radica en su capacidad para mantener una explotación ganadera de forma económica y permanente. Sin embargo, este potencial es vulnerable y puede verse afectado por factores como la selectividad del ganado, el sobrepastoreo y la frecuencia de uso; condiciones que provocan la disminución de especies forrajeras de alto valor, el incremento de suelo desnudo y la pérdida de capacidad de infiltración y conservación edafológica.
Por ello, su aprovechamiento sustentable y valoración económica se determinan mediante el ajuste de carga animal, entendido como el número de unidades animales que la superficie puede sostener conforme a la disponibilidad de recursos y las condiciones ecológicas del predio. La medición técnica de esta capacidad se expresa a través del Coeficiente de Agostadero, el cual funge como el indicador principal para clasificar y analizar el valor de mercado de estas tierras en las distintas regiones de estudio.
II. Terreno agrícola de riego.
Superficie destinada a la producción agrícola que depende del suministro artificial de agua mediante sistemas o infraestructuras de riego (tales como canales por gravedad, bombeo, aspersión, goteo, entre otros). Su finalidad es satisfacer las necesidades hídricas de los cultivos cuando la precipitación pluvial natural es insuficiente, garantizando su desarrollo con independencia de la variabilidad climática.
Esta certidumbre hídrica permite incrementar significativamente la productividad del terreno, logrando cosechas más altas, constantes y diversificadas (abarcando desde cultivos cíclicos intensivos hasta plantaciones perennes de alto valor, como huertas comerciales y viñedos). No obstante, este tipo de agricultura requiere de inversión en infraestructura hidráulica, operación y mantenimiento, así como costos asociados a los derechos, uso y distribución del agua.
Estos elementos influyen directamente en el potencial productivo y en la valoración del predio. Por un lado, la inversión en infraestructura y la disponibilidad de agua justifican un valor de mercado superior frente a las tierras de temporal; por otro, al mitigar sustancialmente la dependencia climática, el análisis para la estimación de su rentabilidad. Cabe señalar que solo se aceptarán como terrenos legalmente de riego, aquellos que presenten documentos oficiales de concesión del uso del recurso o pertenencia a un distrito de riego, emitidos por la autoridad competente o la administración del distrito de riego, en el entendido de que el estar tramitando estos documentos, no implica la obtención de la mencionada concesión.
III. Terreno agrícola de temporal.
Superficie destinada a la producción agrícola que depende exclusivamente de la precipitación pluvial natural para el ciclo y desarrollo vegetativo de los cultivos, sin contar con infraestructura, derechos o sistemas de riego artificial.
Esta clasificación es aplicable con independencia del tiempo que permanezca el cultivo en el suelo. Comprende tanto especies perennes o de largo plazo (como es el caso de los frutales), como cultivos cíclicos o estacionales que se desarrollan en periodos específicos dentro de un año agrícola (tales como los cultivos regulares de verano o aquellos que aprovechan la humedad residual invernal).
Su productividad está directamente sujeta a la variabilidad climática, particularmente a la cantidad y distribución de las lluvias. Esta condición incide de manera proporcional en los rendimientos esperados y en el riesgo productivo.
IV. Bienes Distintos a la Tierra.
Todo activo biológico, edificación, instalación o mejora de carácter temporal o permanente, que se encuentra adherido física o jurídicamente al suelo, pero cuyo valor económico es estimable de manera independiente al valor del terreno, debido a que representa una inversión, un costo de producción acumulado o una expectativa de rendimiento cuantificable para su legítimo poseedor, susceptible de extinguirse o separarse.
V. Terreno con influencia urbana.
Superficie de tierra con vocación agropecuaria ubicada en las inmediaciones, periferia o límites de un núcleo de población rural. Se caracteriza por mantener su actividad productiva primaria y conservar formalmente su clasificación rural conforme a la normatividad aplicable
Esta influencia urbana se refleja y materializa a través de diversos factores del entorno, tales como: expectativas de cambio de uso de suelo, mayor actividad económica, presión inmobiliaria o factibilidad de acceso a servicios públicos. Estos elementos alteran la dinámica del predio, dotándolo de usos potenciales a mediano o largo plazo que trascienden la vocación puramente rural.
Por tanto, el análisis valuatorio de estos terrenos no debe limitarse exclusivamente a su rentabilidad primaria o capacidad agrológica, sino que deberá reconocer la plusvalía y el componente comercial inherente a su ubicación. En consecuencia, su análisis de mercado exigirá una validación estricta de dinámica socioeconómica análoga (conforme a los criterios de prelación regional).
VI. Tabulador de Valor Promedio de la Tierra.
Instrumento resultado del Servicio Valuatorio basado en un estudio de mercado, el cual, por sus propias características, garantiza la obtención de Valores Promedio de la Tierra para distintas clasificaciones en una región determinada. Su propósito es establecer un valor de referencia inicial en la negociación para el uso, goce, ocupación, constitución de servidumbre y adquisición de los terrenos o derechos asociados al mismo.
VII. Terreno en transición.
Terreno que se encuentra en un proceso formal de cambio de uso de suelo a urbano, derivado del crecimiento poblacional o la expansión de la mancha urbana. Se caracteriza por estar sujeto a una transformación jurídica y funcional, mediando el procedimiento legal o administrativo correspondiente ante la autoridad competente para su eventual regularización, lotificación o desarrollo.
Físicamente, este predio se distingue por contar con la introducción o disponibilidad a pie de lote de, cuando menos, un servicio público básico (como energía eléctrica, agua potable, drenaje, alcantarillado o vialidades). Sin embargo, se clasificarán estrictamente en "transición" todos aquellos terrenos que, aun contando con dichos servicios e infraestructura, no cuenten con la autorización expresa y definitiva de uso de suelo urbano expedida conforme al Plan Municipal de Desarrollo Urbano aplicable.
El valor de estos terrenos está dictado primordialmente por el grado de infraestructura instalada y el avance en su transformación jurídica.
VIII. Valor Promedio de Renta Anual.
Montos Promedio de Renta Anual obtenidos a partir de los Valores Promedio de la Tierra para cada clasificación, utilizando una tasa de capitalización y/o rentabilidad, considerando los riesgos inherentes de la región; mismos que constituyen la base económica para cuantificar las contraprestaciones o indemnizaciones derivadas de la afectación a los derechos reales por concepto de uso, goce, ocupación o constitución de servidumbre.
Para efectos de la correcta aplicación e interpretación de la presente Metodología, serán de observancia obligatoria las definiciones contenidas en el Glosario de Términos en Materia Valuatoria del INDAABIN, el cual forma parte integrante de la normatividad técnica emitida por dicho Instituto.
4.2. Bienes objeto de la Metodología.
I. Los bienes objeto de esta Metodología son: Bienes Inmuebles.
4.3. Actos jurídicos en los que aplica.
Esta Metodología podrá utilizarse cuando el Servicio Valuatorio corresponda a los actos jurídicos determinados en la LSH y la LSE y el uso que se le otorgue al Tabulador Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual resultante sea para: adquisición, indemnización por ocupación o constitución de servidumbres de paso y arrendamiento.
El Servicio Valuatorio surtirá efectos legales únicamente para los actos jurídicos citados en el párrafo anterior, así como para dos propósitos que son Valor Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual.
5.- GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA.
La presente Metodología establece los criterios técnicos, procedimientos y principios rectores para determinar y emitir los Tabuladores sobre Valor Promedio de la Tierra. Su aplicación es obligatoria para el personal técnico, peritos valuadores y cuerpos colegiados del Instituto, en los supuestos legales, se alinea con las IVS y busca garantizar uniformidad, objetividad y transparencia en los dictámenes o reportes conclusivos.
Es indispensable para determinar el Tabulador sobre Valores Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual que el Servicio Valuatorio cumpla con los siguientes apartados:
1. Uso.
Son los actos para los cuales el solicitante pretende utilizar el Tabulador sobre Valores Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual, y en este caso exclusivamente se refiere a: adquisición, indemnización por ocupación o constitución de servidumbres de paso y arrendamiento.
2. Propósito.
Determinar los Valores Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual.
3. Finalidad.
Es el concepto que determina la aplicación del resultado del Tabulador sobre Valor Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual, como el valor mínimo en los actos jurídicos precisados en la LSH y la LSE para esta Metodología.
6.- GUÍA TÉCNICA.
La presente Guía Técnica tiene por objeto establecer las directrices generales a seguir para determinar valores mínimos de negociación (valor piso), a través de estudios regionales para diferentes tipos de terreno (agostadero, agrícola de temporal, agrícola de riego, agrícola con influencia urbana y transición), bienes o derechos, que formen parte de las áreas contractuales seleccionadas por la Secretaría de Energía, de las áreas de asignación y contratos, y de las ubicaciones para el transporte por medio de ducto de infraestructura del servicio público de transmisión y centrales eléctricas mediante el aprovechamiento de un yacimiento geotérmico o del recurso hidráulico, o cualquier otra, conforme a las disposiciones aplicables de los distintos bienes, que se relacionan en el apartado IV de esta Metodología, mismas que deben ser atendidas por el PVBN, de acuerdo con la solicitud de servicios valuatorios regulados por el INDAABIN que al efecto haga el promovente.
La presente Guía Técnica, cuenta con ocho pasos que conforman en conjunto el proceso valuatorio, en cumplimiento con el marco legal mexicano, las IVS y el Código de Ética del PVBN del INDAABIN.
Todos los pasos desarrollados dentro de la Guía Técnica, así como los elementos comprendidos en el apartado 4, deberán de estar contenidos dentro del documento entregable, denominado Dictamen Valuatorio.
| Paso I
| Identificación del Problema
|
I. Base informativa.
Como parte de la identificación del problema y del flujo del Servicio Valuatorio, el PVBN deberá revisar y analizar la base informativa que contiene los documentos en copia simple que los solicitantes entregaron para sustentar la solicitud del Servicio Valuatorio, misma que deberá contener como requisitos indispensables los siguientes:
a) Oficio de solicitud, dirigido a la persona Titular de la Dirección General de Avalúos y Obras donde especifique el alcance requerido para el Servicio Valuatorio.
b) Tipo de promovente (asignatario, contratista, permisionario, Empresa Pública del Estado u otro);
c) Copia simple de contrato o permiso relacionado con el proyecto (exploración, extracción, transporte de hidrocarburos, líneas de transmisión eléctrica, hidroeléctrica, geotérmica, eólica, instalación de paneles solares u otro);
d) Campo de exploración y extracción (en caso de aplicar);
e) Nombre del proyecto;
f) Ley que ampara el proyecto (LSH o LSE);
g) Región de estudio, corresponde al municipio en el que se realizará el estudio del TVPT;
h) Nombre de la(s) empresa(s) que se identificarán como usuarias del Dictamen Valuatorio.
i) Datos de contacto del personal asignado al seguimiento del trámite.
j) RFC y razón social para la emisión del formato de pago de aprovechamientos.
El PVBN deberá analizar la solicitud de mérito toda vez que en caso de identificar que el promovente solicitó Tabuladores de accesorios (Bienes Distintos a la Tierra), éste deberá requerir para su atención que formule una solicitud independiente a la correspondiente al TVPT.
La documentación que contiene la base informativa deberá ser validada como suficiente por el PVBN al recibir la asignación en el Sistema de avalúos del INDAABIN.
En caso de requerir documentación complementaria, dicha información será solicitada formalmente a través del personal técnico autorizado del INDAABIN, en coordinación con el promovente y las instancias correspondientes, garantizando el cumplimiento del principio de suficiencia técnica y trazabilidad documental del proceso valuatorio.
Una vez validada la información por el PVBN, este deberá enlistar de forma práctica, dentro del Dictamen Valuatorio la base informativa que el promovente entregó y sirvió de sustento para el Servicio Valuatorio.
Toda la información documental, técnica, financiera o jurídica que sea proporcionada por el promovente al INDAABIN, en el marco del Servicio Valuatorio será tratada con estricto carácter confidencial, y su uso estará limitado exclusivamente a los fines técnicos y administrativos del Dictamen correspondiente.
La información no podrá ser divulgada, transferida ni puesta a disposición de terceros, salvo requerimiento legal fundado y motivado por autoridad competente o en cumplimiento de disposiciones normativas aplicables.
El PVBN, así como el personal técnico y administrativo responsable del Servicio Valuatorio por parte del INDAABIN se encuentra sujeto a las obligaciones de confidencialidad y protección de la información conforme a lo dispuesto en la Ley General de Transparencia y Acceso a la Información Pública, la Ley General de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados y demás normativa aplicable en la materia.
II. Visita de inspección.
Es un componente fundamental del proceso valuatorio, tanto en el ámbito técnico como en el normativo, su importancia radica en que permite al PVBN verificar de primera mano las características reales de la región y no de un proyecto en particular, lo cual garantiza que la estimación del valor se base en información fidedigna, actualizada y comprobable.
Por lo anterior, para el desarrollo de la visita de inspección, no es requerido el acompañamiento del promovente.
| Paso II
| Determinación del trabajo valuatorio, supuestos y factores externos.
|
El PVBN analizará los alcances del trabajo a realizar, determinando así la extensión suficiente para producir un Servicio Valuatorio con resultados certeros, de calidad, con competencia, escepticismo profesional y ética.
De conformidad con lo establecido en la normativa de INDAABIN, deberá sustentar el Dictamen Valuatorio en una fundamentación técnica y teórica adecuada, en apego a la especialidad valuatoria con la que se valuará el bien, así como la calidad de la información, el perito valuador realizará su trabajo de gabinete, considerando lo siguiente:
Con la información presentada, el PVBN procederá a identificar:
a) El promovente y los usuarios, donde los promoventes serán los señalados en la LSH y la LSE y demás normativas aplicables y los usuarios serán aquellos que declaren los promoventes en su solicitud.
b) El uso de los Tabuladores sobre Valores Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual, que será para el acto establecido en la solicitud.
c) La finalidad del Servicio Valuatorio, que será la aplicación del resultado del Tabulador sobre Valor Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual, es decir, en su caso determinar el valor base para el inicio de las negociaciones de conformidad con lo indicado en la LSH y la LSE.
d) El propósito del Servicio Valuatorio, que será determinar el Valor Promedio de la Tierra y el Valor Promedio de la Renta Anual.
e) La fecha que se requiere de los Valores Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual contenida en los Tabuladores por emitir y puede ser aquella del momento de la visita, de los valores de la investigación o de acuerdo con la solicitud.
f) Las características del bien, debiendo ser aquellas que se identifiquen por su: tipo, utilización o actividad, ubicación.
g) La información del propio Servicio Valuatorio: Datos antecedentes (si los hubiera) y solamente de forma referencial, fecha de solicitud del Servicio Valuatorio, información de promovente y usuarios, datos de la Metodología, definición de valor que se ocupará, para el caso en específico el Valor Promedio de la Tierra y el valor Promedio de Renta Anual; alcances del Servicio Valuatorio solicitado por el promovente, fecha de visita y fecha efectiva de valor, así como cualquier otro dato que el PVBN considere relevante.
h) Las condiciones del Servicio Valuatorio deberán incluir, de manera clara e independiente, todas las suposiciones extraordinarias, condiciones hipotéticas y limitantes que influyan en el análisis o en la estimación del valor.
Cada una de estas deberá estar debidamente identificada, descrita y justificada en su propio enunciado, ya que constituyen un elemento esencial para la dictaminación técnica del Servicio Valuatorio. Esta información deberá integrarse expresamente en el Dictamen Valuatorio, a fin de otorgar transparencia, contexto y trazabilidad al resultado.
i) Deberá de considerar el análisis macroeconómico y microeconómico.
Es responsabilidad del promovente generar la definición de la amplitud del trabajo en relación con lo extenso de la investigación, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la información y demás aspectos que puedan considerarse por este.
Una vez definido el alcance del trabajo el PVBN deberá recolectar información complementaria como parte de su labor como profesional de la valuación, a continuación, se explica esta actividad a detalle en el siguiente paso.
| Paso III
| Información del bien y comparables.
|
Derivado de los alcances del Servicio Valuatorio el PVBN desarrollará la visita de inspección, para la recolección de la información en campo, procedente del análisis a nivel regional, no es requerido el acompañamiento del promovente.
La recolección de información que el INDAABIN a través del PVBN obtendrá se divide en dos aspectos: información general e información específica.
La información general, se enfocará en los factores que pueden influir en el valor, estos se derivan de fuerzas sociales, tendencias económicas (oferta y demanda, absorción del mercado, etc.) y legislaciones que son originadas fuera del activo a valuar.
En cuanto a la información específica se refiere a los datos de ventas u ofertas comparables y características del mercado local relevantes.
De conformidad con lo anterior el PVBN procederá a:
a) Analizar la información del bien sujeto a valuar y conforme a lo señalado en el apartado 4, así como Paso I y II de esta Guía Técnica, se deberá de considerar (de acuerdo con la disciplina valuatoria) la información recolectada de la Tabla 1, esto deberá de estar contenido en el archivo de trabajo técnico y referido en el Dictamen Valuatorio.
b) Conforme a la disciplina valuatoria de la que se trate, el perito deberá recolectar información del bien a valuar y comparables, de conformidad con la Tabla 1.
La información contenida en la siguiente tabla es enunciativa mas no limitativa, misma que cuenta con carácter orientador para el PVBN.
Tabla 1.
| Tipo de Activo
| Sujeto/comparable
| Información
|
| Inmuebles
(Agropecuarios con
Influencia Urbana y
Transición)
| Información del sujeto
| Macro y micro localización, radios de contención urbana, características geográficas y geológicas del terreno, georreferencias, forma, topografía, usos de suelo, características urbanísticas, servicios públicos disponibles, superficie, descripción general del bien, tipo de inmuebles. |
| Inmuebles
(Agropecuarios con
Influencia Urbana y
Transición)
| Información de comparables
| Características físicas y legales, información de ofertas, y ventas; costos y depreciación; ingresos y gastos, oferta, demanda y absorción y desocupación del mercado, análisis de los radios de contención urbana a fin de dar soporte al uso de suelo, forma, topografía. |
| Inmuebles
Agropecuarios
(Agostadero, Temporal
y Riego)
| Información del sujeto
| Macro y micro localización, características geográficas y geológicas del terreno; georreferencias, descripción, tipo y mejoras; componentes físicos, legales, e historia de propietarios; datos de ingresos y gastos, propiedades físicas del suelo (textura, pendiente, profundidad, fertilidad); tipo de uso agrícola o pecuario; accesibilidad y localización; clima y régimen de lluvias; documentación legal. Infraestructura agropecuaria: cercos, canales, bodegas, corrales, riego; estado de conservación, edad y vida útil; funcionalidad agrícola; superficie, tipos de construcción. Forma, topografía, vocación productiva, cultivo dominante. Disponibilidad de agua, tipo de acceso, servicios. |
| Inmuebles
Agropecuarios
(Agostadero, Temporal
y Riego)
| Información de comparables
| Características geográficas y geológicas del terreno; georreferencias, descripción, tipo y mejoras; componentes físicos, legales, comparables de uso, productividad y características físicas; valores por hectárea; oferta y demanda regional; rentabilidad; registros de compraventa. Infraestructuras equivalentes: datos de uso y usabilidad técnica. Forma, topografía, calidad del suelo, vocación productiva, cultivo dominante. Disponibilidad de agua, tipo de acceso, servicios. |
Los datos proporcionados por el promovente, así como aquellos recabados durante la visita de inspección y los obtenidos mediante investigaciones específicas del bien, deberán integrarse en el archivo de trabajo técnico.
Los servicios valuatorios del INDAABIN exigen una investigación exhaustiva que respalde y justifique técnicamente la conclusión del valor; por ello, el PVBN deberá incorporar el soporte documental correspondiente, el cual deberá estar vinculado con las fichas de comparables e incluirse íntegramente en el archivo de trabajo técnico.
Cualquier información adicional incorporada al Servicio Valuatorio deberá encontrarse debidamente sustentada y justificada, asegurando que todas las referencias y fuentes utilizadas queden documentadas en forma completa y verificable.
| Paso IV
| Análisis, el mayor y mejor uso.
|
Una vez analizados, sustentados, justificados y documentados los Pasos I a III, el PVBN deberá considerar que los servicios valuatorios pueden contemplar diversas premisas de valor.
Los principios económicos fundamentales, como la oferta y demanda, la sustitución, el equilibrio (balance) y la conformidad, constituyen herramientas analíticas esenciales para interpretar el comportamiento del mercado y entender cómo se forma el valor de los bienes, por lo que se deberá reportar periodo de absorción, análisis de precios de contado, e interpretación de la integral del mercado de acuerdo a la oferta y la demanda, así como de las características externas e internas de los bienes.
| Mayor y Mejor Uso (para inmuebles)
| Inmuebles. De acuerdo con los alcances de la presente Metodología el análisis de mayor y mejor uso no es aplicable, dado que se trata de valuación masiva no identificada. |
| Paso V
| Opinión de Valor de la Tierra
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Una vez analizada la información general y de mercado por parte del PVBN, se procederá a la determinación de los Valores Promedio de la Tierra.
Dichos valores se obtendrán a partir de un estudio de mercado regional que, dada su naturaleza estadística y su estricta segmentación por uso de suelo, garantiza la representatividad, pertinencia y confiabilidad de los resultados. Para este efecto, se considera como nivel mínimo de regionalización al municipio; por lo que los valores de la tierra se dictaminarán y reportarán a escala municipal, considerando para su clasificación los siguientes parámetros:
1. Uso de Suelo.
Se clasifican en cinco grupos:
a. Terreno de Agostadero.
b. Terreno Agrícola de Temporal.
c. Terreno Agrícola de Riego.
d. Terreno Agropecuario con influencia urbana.
e. Terreno en Transición.
2. Potencial y Representatividad Regional.
El potencial productivo de cada región está determinado por las condiciones fisiográficas y climáticas que dictan la vocación del uso de suelo, así como por las dinámicas de mercado que influyen en su valor. Con el objetivo de que el análisis de valor se sustente en información pública verificable y representativa de la zona de estudio, la selección de comparables de mercado deberá apegarse al siguiente orden de prelación:
a. Prioridad Municipal: Se deberá dar predilección a las muestras de mercado localizadas dentro del propio municipio en análisis.
b. Criterio Regional (Fisiográfico y Socioeconómico): En segundo plano, se considerarán aquellas muestras que, aun estando fuera del municipio, se encuentren dentro de la misma subregión fisiográfica y presenten una dinámica socioeconómica análoga. Este componente económico cobra mayor relevancia para las clasificaciones de Influencia Urbana y Transición, donde se deberá validar que los municipios colindantes compartan condiciones de mercado, actividad económica dominante, infraestructura y demografía equiparables, evitando la comparación con zonas de disparidad económica evidente.
Lo anterior tiene como finalidad asegurar que las muestras respondan a condiciones productivas homogéneas y que el muestreo refleje con precisión tanto la realidad agronómica como el comportamiento económico de la región analizada.
De las cinco clasificaciones de tierra contempladas en esta Metodología, se deberá atender a la información pública oficial para validar su aplicabilidad en la región de estudio. Con base en esta información, en caso procedente se descartarán una o varias clasificaciones (tales como agostadero, temporal o riego) cuando no existan evidencias públicas que sustenten su existencia o viabilidad en el mercado local.
Finalmente, para garantizar la consistencia, se deberá recabar un número mínimo de 10 muestras por clasificación procedente. Es indispensable que la dispersión de los valores unitarios no presente desviaciones mayores al ±30% con respecto al promedio. En caso de no cumplir con estos criterios, se deberá justificar técnicamente la excepción o la no aplicación.
3. Documentación y Soporte de la Investigación de Mercado (Fichas Técnicas)
Para garantizar la transparencia, trazabilidad y veracidad de los valores concluidos, es indispensable que el soporte de la investigación de mercado se reporte de manera estandarizada y verificable. La información de las muestras de mercado utilizadas deberá ser reportada obligatoriamente mediante Fichas de Mercado individuales por cada clasificación analizada. Cada ficha deberá contener, como mínimo, los siguientes datos:
a. Ubicación: Población, Municipio y Estado.
b. Características del Predio: Clasificación de suelo asignada y superficie total.
c. Datos Económicos: Valor unitario ofertado y monto total de la oferta.
d. Geolocalización: Georreferencia (Coordenadas UTM o Lat./Long) y ubicación descriptiva.
e. Fuente / Contacto: Datos del ofertante (Nombre, teléfono, correo electrónico). Para ofertas obtenidas en portales web, será obligatorio incluir la dirección URL, fecha de consulta y captura de pantalla del anuncio.
Adicionalmente, se deberá incluir un Plano de Localización (Mapa) donde se visualice gráficamente la distribución espacial de cada comparable respecto a la zona de estudio.
MODELO DE LA METODOLOGÍA
Una vez obtenidas las muestras de mercado de tierra por parte del PVBN, se procederá al análisis de dicha información y a la aplicación del Enfoque de Mercado en la valuación, esta actividad se detalla a continuación:
| Paso VI
| Enfoques de Valuación
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| Enfoque de Mercado
| Enfoque de Ingresos
| Enfoque de Costos
|
Analizados los anteriores Pasos (I a V), y con el sustento de la información recabada, el PVBN analizará la posible aplicación de los tres enfoques comúnmente aceptados en la práctica valuatoria.
Aunque la función del valuador no es influir en el mercado sino reflejarlo objetivamente, es fundamental que mantenga una visión informada sobre las características de sostenibilidad presentes en los bienes a valuar. Estas condiciones pueden tener un impacto relevante en el valor de los activos, ya sea a corto, mediano o largo plazo, por lo que deben ser consideradas como parte integral del análisis valuatorio.
Las directrices básicas por considerar para calcular el indicador de valor son las siguientes:
1. Enfoque de Mercado.
El enfoque comparativo de mercado es un indicador de valor que se obtiene mediante el análisis de transacciones u ofertas de propiedades similares al objeto de estudio, estableciendo comparaciones con aquellas disponibles en el mercado.
Este enfoque tiene su fundamento en los principios económicos de Sustitución, Oferta y Demanda, Homogeneidad o Conformidad, Cambio, Progresión y Regresión, Crecimiento, Equilibrio y Declinación, Competencia y Mayor y Mejor Uso. Su objetivo es, el comparar el bien en estudio contra otros activos similares existentes en el mercado abierto, para el caso en particular, determinar el valor promedio de las operaciones de compraventa en la región para las clasificaciones aplicables.
1.1. Para Bienes Inmuebles (urbanos y agropecuarios).
Investigación de Mercado.
Dado que el estudio se realiza a nivel regional y no existe un sujeto específico, el análisis del mercado se lleva a cabo sin someter los datos de los comparables a homologación, únicamente segmentándolos conforme a los distintos usos de suelo considerados dentro de la normatividad aplicable y considerando los criterios y reporte de información del Paso V.
Obtención del Indicador del Enfoque de Mercado.
El Valor Promedio de la Tierra para cada uso de suelo aplicable se obtendrá mediante el promedio aritmético calculado a partir del conjunto de muestras válidas, siempre que estas cumplan con los criterios de representatividad, consistencia y dispersión establecidos.
El valor resultante por metro cuadrado por cada clasificación corresponderá al indicador de mercado, el cual no deberá redondearse hasta el Paso VIII.
2. Enfoque de Costos
El Enfoque de Costos es un método de valuación que estima el valor de un bien a partir del costo necesario para reproducirlo o reemplazarlo con otro de utilidad equivalente, deduciendo las pérdidas de valor ocasionadas por el uso, el desgaste físico y la obsolescencia funcional o económica. Se fundamenta en el principio de sustitución, según el cual un comprador prudente no pagaría por un bien una cantidad superior al costo de adquirir otro con las mismas características y utilidad.
Se fundamenta en la teoría económica del Principio de Sustitución, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Competencia y de Mayor y Mejor Uso.
Derivado del alcance del Servicio Valuatorio y al considerar exclusivamente el Valor Promedio de la Tierra este enfoque no es aplicable.
3. Enfoque de Ingresos.
A través de este enfoque se obtiene el indicador de valor fundamentado en los Principios de Anticipación, de Competencia, de Mejor y Mayor Uso, de la Oferta y de la Demanda, de Equilibrio, de Contribución y de Productividad Excedente el cual señala que el valor presente de los beneficios o ingresos futuros derivados de un bien, entendiendo que cualquier persona está dispuesta a pagar por un activo un monto equivalente a los beneficios futuros que recibirá de dicho bien. Puede ser mediante el proceso de flujos descontados o de una capitalización directa.
3.1. Para Bienes Inmuebles (Valor Promedio de Renta Anual)
El PVBN considerará para su análisis en el Enfoque de Ingresos, la información recabada en los Pasos anteriores. Los montos Promedio de Renta Anual se obtendrán a partir de los Valores Promedio de la Tierra aplicando una Tasa de Capitalización Bruta Potencial (TCBP) que considere las condiciones del mercado y los riesgos inherentes al uso del terreno y a la región donde se ubique.
La TCBP se integrará con una tasa libre de riesgo, obtenida de fuentes oficiales y una prima de riesgo asociada a las características del terreno. En esta Metodología, dicha prima se expresa mediante el riesgo climático, considerando fenómenos hidrometeorológicos relevantes de la región, sustentados en información del Servicio de Información Agroalimentaria y Pesquera (SIAP), SMN-CONAGUA, INEGI, INIFAP o CENAPRED.
La TCBP se obtiene mediante:
TCBP = Tasa Libre de Riesgo (TLR) + Prima de Riesgo Climático (PRC)
El PVBN podrá complementar la integración de la TCBP utilizando elementos tales como liquidez, tipo de inmueble o siniestralidad, siempre que se encuentren técnica y documentalmente justificados dentro del análisis de riesgo correspondiente.
Para expresar el rendimiento en términos reales o convertir la tasa en un múltiplo aplicable al Valor Promedio de la Tierra, podrá utilizarse un Factor de Rentabilidad (FR) calculado conforme a lo siguiente:
FR = [(1 +TCBP)/(1+EI)] - 1; donde "TCBP" es la tasa de capitalización bruta potencial (expresada en formato decimal) integrada por el PVBN y "EI" corresponde a la expectativa de inflación anual publicada por el Banco de México (expresada en formato decimal).
El Valor Promedio de la Renta Anual se obtendrá multiplicando el FR por el Valor Promedio de la Tierra correspondiente al uso de suelo determinado.
| Paso VII
| Conciliación de Valores y Opinión Final de Valor
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El Tabulador de Valores Promedio de la Tierra (TVPT) se rige bajo los principios de la valuación masiva no identificada, toda vez que modela el comportamiento del mercado para clasificaciones teóricas de suelo dentro de una región, sin que exista un predio sujeto específico o individualizado. Por tal motivo, los montos concluidos representan un valor de referencia o "piso de negociación". Los Valores Promedio de la Tierra conclusivos se obtendrán tomando en consideración las clasificaciones en su estimación.
La conciliación es el análisis de confiabilidad y certeza de los enfoques valuatorios aplicados, evaluando la pertinencia, cantidad y calidad de la información recopilada. Para los fines de la presente Metodología:
a) La conclusión del Valor Promedio de la Tierra se sustenta en la aplicación del Enfoque de Mercado, en virtud de que el análisis estadístico regional proporciona la representatividad necesaria para dictaminar este indicador.
b) Para la determinación del Valor Promedio de Renta Anual (aplicable a ocupaciones temporales), se consideró procedente el Enfoque de Ingresos, derivando dicho monto a partir del valor de mercado y aplicando una tasa de rentabilidad fundamentada en las condiciones económicas y primas de riesgo de la región.
Al existir suficiencia técnica en los datos analizados, los valores y montos concluidos se consideran firmes y confiables.
Los Valores Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual conclusivos se determinarán y presentarán de manera estrictamente segmentada, atendiendo a cada una de las clasificaciones de uso de suelo validadas para la zona de estudio.
Una vez sustentada la conciliación, se procederá a la emisión formal del Tabulador de Valores Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual. Este instrumento técnico-jurídico integrará la matriz definitiva de valores y rentas, precisando de manera explícita su ámbito de validez territorial (municipio) y el ejercicio aplicable.
| Paso VIII
| Dictamen Valuatorio
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En este paso el PVBN deberá de reunir todos los elementos comprendidos en esta Metodología, de forma ordenada, resumida y clara deberá de elaborar un Dictamen Valuatorio que contenga de forma general:
a) Números de identificación documental.
b) Lugar y fecha de emisión.
c) Acreditación del PVBN con su cédula profesional de acuerdo con la especialidad de que se trate.
d) Promovente, usuarios del Servicio Valuatorio.
e) Ubicación.
f) Generalidades de la Metodología (uso, propósito y finalidad)
g) Fecha efectiva del valor de los bienes que se reflejan en el Dictamen Valuatorio.
h) Datos del Bien.
i) Macro localización y micro localización.
j) Reporte fotográfico.
k) Mayor y Mejor Uso (en casos aplicables).
l) Determinación del trabajo valuatorio, supuestos y factores externos.
m) Resumen de información analizada, métodos y técnicas de valuación empleadas.
n) Fundamento legal.
o) Reporte de valor.
p) Conclusión.
q) El Dictamen Valuatorio deberá de estar firmado por el PVBN.
r) Incluir una declaración firmada según lo señalado en los estándares internacionales de valuación, de acuerdo al formato que corresponda con base en la Norma Trigésima Quinta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
Adicionalmente, el Dictamen Valuatorio del Servicio Valuatorio deberá contemplar lo establecido en el Capítulo X "Estándares de Valuación y Revisión de Avalúos" de las Normas.
La vigencia del Dictamen Valuatorio podrá ser de hasta un año, considerándose el año calendario, es decir, con vigencia a partir del momento de su emisión y hasta el 31 de diciembre del mismo año de emisión; por lo tanto, para obtener los valores vigentes del 1 de enero al 31 de diciembre el promovente deberá solicitar dichos Tabuladores antes del 31 de octubre del ejercicio anterior; en caso de presentar la solicitud durante el ejercicio vigente, si formula su solicitud antes del 30 de abril, se emitirá con vigencia del 1 de julio al 31 de diciembre del ejercicio correspondiente, en caso de requerir los Tabuladores en cualquier momento del año distinto a los citados, los Tabuladores tendrán la vigencia del momento de su emisión hasta el 31 de diciembre del año calendario.
Será obligatorio para el PVBN agregar en el Dictamen Valuatorio las siguientes leyendas:
"Una vez terminada la vigencia del presente Tabulador, éste no tendrá validez oficial ni legal para realizar acto jurídico alguno".
"En cumplimiento de lo dispuesto por la Ley General de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados (DOF 20 de marzo de 2025), el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) garantiza la confidencialidad, integridad y disponibilidad de los datos personales recabados en el marco del presente Servicio Valuatorio. Los datos serán utilizados exclusivamente para las finalidades previstas en el procedimiento técnico y administrativo correspondiente, y no serán divulgados ni transferidos sin el consentimiento expreso de su titular, salvo en los casos previstos por la ley. El INDAABIN pone a disposición de las personas titulares el aviso de privacidad integral, así como los mecanismos para ejercer los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición (ARCO) ante la Unidad de Transparencia correspondiente."
Los responsables de emitir el Dictamen Valuatorio que contiene el Tabulador sobre Valor Promedio de la Tierra y Valor Promedio de Renta Anual serán el PVBN, los integrantes del respectivo Cuerpo Colegiado de Avalúos o el Personal Técnico del propio Instituto que hubiere realizado el respectivo Servicio Valuatorio; y en el caso de que el perito sea persona moral integrante del Padrón Nacional de Peritos Valuadores del INDAABIN, el o los Peritos Responsables Técnicos de la especialidad que corresponda y que elabore el tabulador.
7.- INTERPRETACIÓN
La interpretación de la presente Metodología corresponde, conforme a sus facultades, a la Dirección General de Avalúos y Obras del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
TRANSITORIOS
PRIMERO.- La presente Metodología entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.
SEGUNDO.- Se abroga la METODOLOGÍA DE LOS SERVICIOS VALUATORIOS REGULADOS POR EL INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES PARA DETERMINAR Y EMITIR TABULADORES SOBRE VALORES PROMEDIO DE LA TIERRA PARA USO, OCUPACIÓN O ADQUISICIÓN EN PROYECTOS DE EXPLORACIÓN Y EXTRACCIÓN DE HIDROCARBUROS, ASÍ COMO PARA LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO PÚBLICO DE TRANSMISIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE ENERGÍA ELÉCTRICA Y PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PLANTAS DE GENERACIÓN DE ENERGÍA ELÉCTRICA EN AQUELLOS CASOS EN QUE, POR LAS CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO, SE REQUIERA DE UNA UBICACIÓN ESPECÍFICA, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 5 de octubre de 2017 y se derogan todas las disposiciones de carácter técnico que se opongan a la presente Metodología.
Ciudad de México, a 23 de junio de 2026.- Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Dr. Pablo Israel Escalona Almeraya.- Rúbrica.
